La Font de Mauguio, le fiasco !

slide-6Coup de tonnerre mardi 13 décembre à l’annonce de la réduction de moitié du projet de la Font de Mauguio sur injonction du préfet Pierre Pouëssel. De 32 hectares aménageables, le projet passe à 17 ha. Un véritable fiasco pour l’équipe municipale qui a tenu une réunion publique salle Bassaget pour tenter de se justifier. Fiasco prévisible s’il en fut comme nous le montrons dans notre analyse ci-après.

Pour vous permettre de tout savoir sur ce rebondissement dans le dossier de la Font de Mauguio, nous mettons à votre disposition les enregistrements des interventions publiques du Maire et de la directrice générale déléguée de l’Or Aménagement mardi 13, salle Bassaget, ainsi que des copies d’images utilisées en support à ces interventions. Nous vous livrons également notre analyse des arguments développés par le Maire de Mauguio et notre vision du dossier.

La Font de Mauguio, enregistrement.

La densification de l’habitat, enregistrement.

Pour passer d’une diapo à l’autre, cliquer sur la flèche > en bas de l’image.
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 Notre analyse :

Le Maire de Mauguio présentait le 13 décembre dernier à la population le nouvel avant-projet qui réduit de moitié la surface de la Zac de la Font de Mauguio. Le périmètre se réduit mais pas le nombre de logements (700 au lieu de 1000), donc la densification devient supérieure au projet initial.

La justification avancée pour cette remise en cause s’appuie sur les études hydrauliques menées après les inondations de 2014. Monsieur le Maire se défend du camouflet infligé par la préfecture en expliquant qu’à l’origine le site de la Font de Mauguio n’était pas classé en zone inondable sur les cartes du PPRI actuel (Plan de prévention des risques d’inondations) mais qu’il le sera partiellement sur le prochain PPRI.

Comment le maire de notre commune qui est élu depuis une vingtaine d’années, a-t-il pu ne s’apercevoir qu’en 2014 que notre commune présente de forts risques d’inondations ? Comment peut-il acter aujourd’hui seulement, suite à l’étude menée en 2015 et 2016, que ces terrains servent d’expansion naturelle des crues et donc de protection des lotissements environnants, alors que nous n’avons eu de cesse de le lui répéter depuis plusieurs années ?

Monsieur le Maire confirme de surcroît dans son intervention  avoir commencé à acheter les terrains en 2006 c’est-à-dire 3 ans seulement après les inondations de 2003 qui furent pourtant bien pires que celles de 2014. Oublie-t-il qu’il est aussi à l’initiative de la construction du récent quartier route de Candillargues, en aval de la Font de Mauguio, et qui est actuellement partiellement protégé des inondations par l’expansion naturelle sur les terrains de la Font de Mauguio ?

La Fabrique Citoyenne et ses élus s’opposent depuis toujours à ce projet. Nous avons alerté les services de la préfecture par plusieurs courriers notamment sur les risques d’inondations. Nos interventions ne sont donc pas restées vaines et nous remercions le préfet et ses services pour leur écoute et leur vigilance.

Il en est de même pour la constitution de la ZAC qui s’est faite en 2011 sans les avis et préconisations pourtant obligatoires de la DREAL (Direction régionale de l’environnement, de l’aménagement et du logement). Là encore nous sommes intervenus auprès de la préfecture. Monsieur le Maire vient d’annoncer que, cette fois-ci, la modification du périmètre de la ZAC ne se ferait pas sans l’avis de la DREAL. Ouf ! La population sera enfin informée de la réalité du site et des impacts de l’urbanisation à cet endroit. Population qui voudra, bien entendu, avoir accès aux études hydrauliques.

Dans leurs interventions publiques du 13 décembre, ni Monsieur le Maire, ni les services de l’Or Aménagement (mandaté par la commune pour gérer ce projet) ne font référence aux problèmes de desserte et notamment d’infrastructures routières. Peut-être faudra-t-il encore diligenter une étude spéciale pour s’apercevoir en 2020 que nos rues et nos routes en l’état ne peuvent pas supporter des milliers de véhicules supplémentaires.

La Font de Mauguio se fissure, certes, mais la Font de Mauguio continue de nous plomber financièrement.

Les futurs successeurs de l’équipe municipale actuelle hériteront en 2020 d’une très lourde dette liée à ce dossier (estimation prévisionnelle autour de 10 millions d’euros), car même si la dette est transférée pour le moment à l’Or Aménagement, in-fine elle incombera à la commune si le projet capote ou s’il s’avère moins rentable que prévu initialement.

La Fabrique Citoyenne étudie les possibilités alternatives permettant de sortir de ce dossier en limitant les dégâts. Elles seront débattues avec les citoyens et rendues publiques au plus tard à l’approche de la prochaine campagne électorale municipale. Sans doute pas avant cette période car le Maire de la commune qui parle de projet « concerté » refuse toujours dans les « concertations » de remettre en cause le fond du projet et d’envisager des alternatives, au motif que le débat a eu lieu lors de la dernière campagne électorale et que les électeurs ont tranché en l’élisant (40 % pour lui, 60 % pour les oppositions ?!… ).

Pourquoi La Font de Mauguio à tout prix ?

Pour légitimer son projet de la Font de Mauguio, le Maire a réitéré comme principal argument, le manque de logements sociaux, et, comme argument secondaire la sédentarité et le vieillissement de la population qui auraient pour conséquence une faible offre de logements mis sur le marché.

Ces deux arguments sont infondés pour justifier la Font de Mauguio.

En ce qui concerne le logement social, il est vrai qu’avec 4 % de logements à loyers plafonnés, la commune est hors-la-loi et sera bientôt soumis à une amende de 250 000 euros par an. Mais construire 700 logements dont 210 logements sociaux ne permettra pas de rattraper le retard. Cela fera passer en 10 ou 15 ans de 4 % à 6 % mais nous serons toujours à l’amende.

La politique actuelle consistant à imposer 30 % de logements sociaux dans les nouveaux permis de construire est utile et efficace mais elle ne permet pas un rattrapage suffisant pour parvenir à se conformer à la loi qui impose un taux de 25 % soit plus de 1500 logements.

Pour se conformer à la loi d’ici à 15 ans, et répondre à un réel besoin, il faudrait mettre sur le marché locatif 100 logements à statut social par an. Ce rattrapage n’est que très partiellement possible avec une vingtaine de logements construits par an et une densification modérée, en revanche il peut s’effectuer au moyen de la conversion de l’existant.

C’est cette piste, qui n’a pourtant jamais été évoquée, qu’il convient d’étudier.

La conversion consisterait à acheter, réaménager, redécouper, densifier très moyennement du bâti existant, sur de petites unités de 1 à 4 logements (maison de ville, appartements diffus, villas anciennes) dans les quelles on ferait du 100 % social à Mauguio, comme à Carnon. La conversion accompagnerait les bailleurs privés qui sont prêts à convertir leur logement en logement à statut social. Des dispositifs existent qui sécurisent les propriétaires au moyen d’un bailleur associatif ou public intermédiaire. Cette solution peut être très intéressante pour les propriétaires qui n’ont alors plus les soucis du bailleur et peuvent bénéficier d’avantages fiscaux.

Une telle conversion présente l’avantage de garantir une véritable mixité sociale dans tous les quartiers.

Pour pouvoir gérer un parc d’habitat diffus en propriété et en « sous location » à l’échelle de notre commune, il serait nécessaire de se doter d’une structure propre, un bailleur social public local (l’Or Habitat), qui pourrait intervenir à l’échelle du Pays de l’Or. Une telle structure s’autofinancerait et ne grèverait pas les deniers de la commune.

Pour ce qui est du faible « turn-over » soit disant cause d’un manque d’offre en logements, le maire ne fournit pas d’étude. Il serait pourtant utile d’avoir les chiffres de l’ensemble des ventes et des locations sur l’ensemble de la commune chaque année. A regarder le nombre élevé de biens à vendre et à louer à Mauguio comme à Carnon, il semblerait que, contrairement à ce qui est dit, il y ait une rotation de population importante. La plupart des biens restent sur le marché plusieurs mois.  La demande n’est donc pas supérieure à l’offre. Ces  observations néanmoins méritent une étude précise.

On en revient au point précédent, il est nécessaire de gérer l’inflation des prix, c’est-à-dire garantir un équilibre, une mixité sociale. L’argument « multiplions l’offre, donc bétonnons encore et encore et les prix baisseront, c’est la loi du marché » ne tient pas. En effet, si l’on considère les 30 voire 40 ans passés, le constat est simplement inverse : on a construit à n’en plus finir et les prix n’ont cessé d’augmenter !

Notre territoire est très attractif et cela se comprend, il revient aux pouvoirs publics et non pas aux seuls promoteurs d’en réguler son équilibre social et sociologique.

La question qu’il faudra bien un jour poser à la population est « Mauguio Carnon a-t-elle vocation à croître indéfiniment, en s’étalant, puis en s’élevant, jusqu’où et pourquoi ? ».

9 comments for “La Font de Mauguio, le fiasco !

  1. R.F.
    15 décembre 2016 at 10:23

    Merci pour cet article bien construit qui permet d’entrevoir le problème sur ce projet.
    Pour moi qui n’a pas pu assister à cette réunion, par cet article, j’ai eu une véritable info.
    bravo à l’équipe de rédaction.
    Franck R.

  2. Pierre T.
    15 décembre 2016 at 12:32

    Je suis un peu effaré. Ainsi, la ZAC de la Font de Maguio a été lancée, des terrains achetés sans qu’une étude hydraulique ait été menée pour savoir si un tel projet était viable ?
    Par hasard, et par chance il a plu en septembre 2014 ! On a découvert à cette occasion que cette zone pouvait être inondable et une étude a été commanditée.
    Et s’il n’avait pas plu ce jour là ?
    On aurait poursuivi le projet d’origine et ce sont les futurs habitants qui en auraient fait les frais ! Curieuse conception de la gestion communale. En réalité, très inquiétante.

  3. Valls brice
    15 décembre 2016 at 7:32

    La fabrique désolé mais je vie à mauguio depuis 50 ans et vie au paradou lotissement en aval de la fon de mauguio et je n ai jamais vu d inondations de se côté de la route de candillargues et pas de politique dans mes propos

    • Michel Joseph
      16 décembre 2016 at 2:32

      Le quartier du « Paradou » n’existe pas depuis 50 ans, seulement quelques années. De plus, il n’est pas dans l’emprise de la Font de Mauguio ni inclus dans l’étude hydraulique qui vient d’être publiée. De quel lieu parlez-vous donc ?
      Vous n’avez jamais vu les terrains alloués à la Font de Mauguio inondés? C’est cela ?

      • Valls
        16 décembre 2016 at 7:31

        Je n ai jamais dit que le paradou existe depuis 50 ans mais juste affirmé que cette partie de mauguio n’avait jamais était inondée depuis 50 ans rien avoir l emprise sur la fon de mauguio et l étude hydraulique

    • Aristide M.
      16 décembre 2016 at 4:12

      M. Valls a raison. Avant 2014 les terrains concernés n’avaient pas été identifiés comme inondables et ils ont été achetés plusieurs années avant cette date. Les inondations de 2003 n’avaient justement pas touché ce secteur.

      Alors sur le fond, je trouve positif que le Préfet en tienne compte, mais relire et réinterpréter l’histoire après coup comme le fait la Fabrique est intellectuellement malhonnête.

      Quant à nier que globalement la demande en logements est inférieure en l’offre à Mauguio… quant ont voit le prix du foncier, c’est du grand n’importe quoi !

      • Aristide M.
        16 décembre 2016 at 4:14

        … je voulais dire « nier que la demande est inférieure à l’offre ». Vous avez peut-être fait la même erreur que moi dans l’article en fait ?!

  4. Sanchez Marie Hélène
    18 décembre 2016 at 7:59

    Merci à la Fabrique de nous informer que ce soit par le biais de son site, que ce soit par son journal. Leur travail est sérieux….En ce qui concerne la Font de Mauguio, c’est une aberration. Comment peut on proposer d’urbaniser Plus de 30 hectares sur des terres agricoles sans, au préalable faire d’ études hydrauliques, sans penser à la circulation… et là, sur injonction du préfet, on diminue ce projet presque de moitié. Tout cela coûte très cher au contribuable…. J’espère que ce mauvais projet sera abandonné et que notre maire reviendra à la raison.
    Je vous souhaite de joyeuses fêtes de fin d’ année et surtout, continuez à vous battre et à nous informer.
    Marie Hélène

  5. BONNAFOUS Carole
    19 décembre 2016 at 12:02

    Ce commentaire issu de la Fabrique Citoyenne m’interpelle car j’ai assisté depuis que j’habite Mauguio (1993) à de sérieuses inondations. Je viens de regarder sur des sites officiels le nombres d’arrêtés de catastrophe naturelles pour la ville de Mauguio. C’est effarant. La surface inondable représente 55% du territoire hors étang de l’Or. C’est la commune de Mauguio qui présente le nombre de bâtis dommageable le plus important. Les logements de plain-pied (30%) sont vulnérables. Autant dire que si les zones agricoles sont destinées à la construction, elles ne feront plus office de récepteur, d’éponge et Mauguio sera encore plus inondé. Ce sera une vraie catastrophes pour nos résidences plain-pied qui vont perdre de leur valeur. Quid des assurances qui pénaliseront si trop de sinistres et qui augmenteront le montant des contrats. Ces infos ont été récoltées sur le PAPI.
    Nous ne pouvons pas laisser faire cela.
    CB

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